建物壊すのちょっと待って!!~土地の価値がゼロに?!~

こんにちは🌻

今回は実際にあった相談事例をもとに、土地の売却の落とし穴についてご紹介します。

土地探しの時、古い建物があると解体費用がかかりそうだし､買ってもらえなそうですよね?
でも、絶対に建物を解体する前に相談してください！！！

💬 実際にあったご相談

市街化調整区域（地目：畑）の土地をお持ちのお客様。
「古くなった家を解体してから売ったほうが早く売れると思って」と、
建物を取り壊しました。

ところが……
その後、「土地を売りたい」と、不動産会社に相談すると、
「もう家は建てられません」と言われてしまいました。

結果、
✅ 家があったときよりも価値が下がってしまい
✅ 買い手もつきにくくなり
✅ 結果的に“解体費＋土地の値下がり”で大損…
という事態に。

⚠️ なぜこうなってしまうの？

市街化調整区域では、原則として新しい建物を建てることができません。
ただし、「既存の建物」があれば、“同じ場所に建て替え”の許可が出るケースが多いんです。

でも──
建物を完全に解体してしまうと、その「建替えの権利」が消えてしまうんです。

つまり、

「解体＝二度と建てられない土地になる」
という可能性が高いんです。

今回のご相談者の場合、

登記上の地目が『畑』の土地に家が建っていました。
『畑』ということは、農業に使う土地であり、本来は家を建てるための土地ではないんです。
昔は今ほど厳しくなかったため、地目が畑でも家を建てれましたが…
建物を壊してしまったことで、ただの『畑』になってしまいます。
『畑』に再び建物を建てるには【農地転用許可】が必要になりますが、
市街化調整区域ではほぼ不可能なんです…。
つまり、、、建物を壊したら一生畑(農業用の土地)のままになってしまいます。

🧭 対策とアドバイス

家を壊す前に、必ず次の点を確認しましょう👇

✅ 1. その土地が「どの区域」にあるか確認する

市街化調整区域なのか、市街化区域なのか、まずは都市計画図をチェック。
（浜松市なら「都市計画情報マップ」で簡単に見られます）

✅ 2. 建替え可能かを市役所に相談する

「開発審査会基準」というルールで、建て替えが認められる条件が決まっています。
条件を満たしていれば、解体後に再建築が可能なこともあります。

条件の一例：

• もともと建物が合法的に建っていた
• 建築当時に許可を得ていた
• 建替え許可（開発審査会基準）を取れる見込みがある

このような場合、
“壊す前に” 申請すれば建替えが可能です。

✅ 3. 解体前に専門家へ相談

不動産会社や建築士に相談すれば、
「建て替えOKか」「許可を取れるか」「壊さずに売るほうが得か」など、最適な判断ができます。

💰 壊さないで売る選択もある

「古家付き土地」として販売する方法です。
買主が建替え許可を取れる見込みがあれば、
建物を壊さずに残しておくほうが価値が高く保てるケースが多いです。

📌まとめ

注意点	対策
市街化調整区域では 解体＝建て替え不可になる場合がある	→都市計画図をチェック
地目が「畑」でも家が建っている	→ 登記簿と現況を確認
壊すと「農地」に戻る	→ 壊す前に農地転用・建替え可否を確認
市街化調整区域では転用が難しい	→ 壊さずに「古家付き」で売却する方法を検討

“解体すれば売りやすい”と思っていたのに…というご相談、本当に多いです。
せっかくの土地を活かすためにも、壊す前の一歩相談が大切ですね。

皆さんも、損しないために
まずは近代不動産にお問い合わせください！