建て替えできない土地!? 「再建築不可」をわかりやすく解説
こんにちは、ぽんです🌻
前回は「セットバック（道路後退）」について学びましたね👓
今回はその続きとして、不動産のチラシなどでよく見る 『再建築不可』 について学んでいこうと思います✍
『再建築不可』建物を建て直したり、新しく建てたりできない土地 のことを言います。
つまり、いま家が建っていたとしても、
取り壊してしまうと もう家を建てる許可が出ない という状態です。
📖なぜ建てられないの？【接道義務】
実はこれ、前回『セットバック』について学んだ時にもでてきた
建築基準法で決まっているルールが理由です。
建物を建てるには、幅4m以上の道路に、2m以上接していなければならない。
（＝接道義務：建築基準法第43条）
つまり、
- 前面道路がない
- 道路の幅が狭くて4m未満
- 敷地が道路に2m未満しか接していない
といった場合、再建築が認められません。
なぜ2ｍか？は前回勉強したように、もしもの時に緊急車両の妨げにならないようにでしたね。
また、建築中の資材の運搬や工事車両の出入りにも関わってきます。
🚫よくある再建築不可のパターン
| 状況 | 原因 |
| 袋小路の奥にある土地 | 道路に面していないため |
| 細い路地を通って入る「旗竿地」 | 竿の部分が2m未満 |
| 古い住宅街の路地裏 | 昔の道が「建築基準法上の道路」とみなされていない |
| 私道だが、正式に位置指定を受けていない | 建築基準法上の道路に該当しないため |
こうした土地は、「家を壊すと建てられない」＝再建築不可になります。
✅どうすれば建てられるようになるの？
いくつかの方法がありますが、実現は簡単ではありません。
- 道路に接する部分を増やす（隣地を買うなど）
→ 現実的には難しいケースが多いです。 - 市や県に「道路として認めてもらう（位置指定道路）」
→ 土地の所有者や周辺住民の同意が必要。費用や手間もかかります。 - 再建築不可でも「再建築許可申請」で特例を受ける
→ 消防・救急の通行が確保できれば、まれに許可が下りることも。
浜松市の場合の確認方法
浜松市では、
「建築基準法上の道路かどうか」 を市の建築指導課で確認できます。
土地の前の道が「法42条道路」に該当するかどうかがポイントです。
✅ 調べ方
- 浜松市役所の「都市整備部 建築指導課」に確認
- 法務局で地図・公図を取得
- 不動産業者・建築士に相談（無料相談もあります）
💰 再建築不可の土地は安いけど…
再建築不可の土地は価格が安い傾向があります。
しかし、、、
- 建て替えができない
- リフォームにも制限がある
- 将来売却しづらい
というリスクがあります。
一見お得に見えても、実は使いづらい土地なんです。
📌まとめ
見た目は普通の土地でも、接道条件を満たさないと「再建築不可」 になることがあります。
- 道路に2m以上接していないと建て替えできない
- 前面道路が幅4m未満の場合はセットバックが必要
- 再建築不可の土地は価格が安いが、建物の建替えや売却に制限がある
- 購入前に「法42条道路」かどうかを市役所で確認するのが安心
一見お得に見える土地も、再建築できないことがあるんですね。
「安い理由」があることを知っておくのも、大切な学びです。
もし、土地選びで困っている方やわからないことがある方は
お気軽に近代不動産にお問い合わせください♪