この道、誰のもの？公道と私道の違い

こんにちは、ぽんです🌻

一見、普通の道路でも『私有地につき立入禁止』と書かれている場所を見たことはありますか？

今回は、『公道と私道の違い』 について学んでいこうと思います✍

土地や住宅を購入する際、前面道路が「公道」か「私道」かを確認することは非常に重要です。

一緒に学んで、後々のトラブルや不便を避けましょう。

🛣 公道とは？

定義：国や地方公共団体（市町村、都道府県など）が所有・管理する道路です。

特徴	内容
所有者	国・県・市町村など
管理者	行政（例：浜松市なら市道課など）
利用	だれでも自由に通行できる
メリット	道路整備や修繕を行政が行ってくれる
注意点	交通量が多い場合がある、土地境界に注意

💡 ポイント：
公道に面していれば、基本的に建築条件を満たす（接道義務OK）ことが多いです。

🛤 私道とは？

定義：個人や法人などの民間が所有・管理する道路です。

特徴	内容
所有者	個人、複数の所有者、または民間会社
管理者	原則として所有者が自分たちで管理
利用	原則、所有者の許可が必要（共有の場合は全員の同意）
メリット	車通りが少なく静か、プライバシー性が高い
注意点	修繕・舗装費は自分たち負担、通行トラブルが起きやすい

💡 たとえば…
家の前の道路が私道の場合、
水道工事・下水道・ガス管を通すときに「所有者の同意」が必要になることがあります。

✍どっちに面しているかで建築条件が変わる？

はい、変わります。
建物を建てるには “建築基準法上の道路” に2m以上接している必要があります。
（これを「接道義務」と言います。）

私道でも、行政に「位置指定道路」として認められていれば建築可能です。
逆に、ただの私道だと再建築不可になってしまうこともあります。

✅どうすれば建てられるようになるの？

いくつかの方法がありますが、実現は簡単ではありません。

1. 道路に接する部分を増やす（隣地を買うなど）
   　→ 現実的には難しいケースが多いです。
2. 市や県に「道路として認めてもらう（位置指定道路）」
   　→ 土地の所有者や周辺住民の同意が必要。費用や手間もかかります。
3. 再建築不可でも「再建築許可申請」で特例を受ける
   　→ 消防・救急の通行が確保できれば、まれに許可が下りることも。

浜松市の場合の確認方法

浜松市では、
「建築基準法上の道路かどうか」 を市の建築指導課で確認できます。
土地の前の道が「法42条道路」に該当するかどうかがポイントです。

✅ 調べ方

1. 浜松市役所の「都市整備部 建築指導課」に確認
2. 法務局で地図・公図を取得
3. 不動産業者・建築士に相談（無料相談もあります）

💰 再建築不可の土地は安いけど…

再建築不可の土地は価格が安い傾向があります。
しかし、、、

• 建て替えができない
• リフォームにも制限がある
• 将来売却しづらい

　　　　というリスクがあります。
一見お得に見えても、実は使いづらい土地なんです。

📌まとめ

見た目は普通の土地でも、接道条件を満たさないと「再建築不可」 になることがあります。

• 道路に2m以上接していないと建て替えできない
• 前面道路が幅4m未満の場合はセットバックが必要
• 再建築不可の土地は価格が安いが、建物の建替えや売却に制限がある
• 購入前に「法42条道路」かどうかを市役所で確認するのが安心

一見お得に見える土地も、再建築できないことがあるんですね。
「安い理由」があることを知っておくのも、大切な学びです。

もし、土地選びで困っている方やわからないことがある方は

お気軽に近代不動産にお問い合わせください♪