こんにちは🌻

「農地なら安いでしょ？」って思っていませんか？

その考え、危ないかもしれません。

同じ“農地”でも、実は分類によって建てられる・建てられないが大きく違う んです。

今回は、不動産を探す人、所有している人が絶対に知っておきたい
青地・白地・非農地の違い を、できるだけ簡単にまとめます。

💬 青地・白地・非農地の違い

① 青地（農用地区域）＝ 原則“絶対に転用できない土地”

• 市街化調整区域の中でも 農業のために守るエリア
• 法律でガチガチに守られている
• 家を建てるのは ※基本無理※
• 売りにくい・使いづらい

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“農業専用ゾーン。住宅はNGです” と決められた場所。

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② 白地（調整区域だけど、用途変更できる可能性あり）

• 市街化調整区域の中でも「青地ではない農地」
• 建物を建てられるかは 個別に審査
• 既存宅地（昔から建物があった土地）なら建て替えOKなことが多い

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“調整区域だけど、ケースによっては家を建てられるグレーゾーン”

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③ 非農地（見た目は農地でも、もう農地扱いじゃない土地）

• 書類上は農地っぽくても
  　→ 実質は宅地として扱われている
• 昔から家が建っている
• 純粋な農地より転用がやさしい
• でも 解体すると農地扱いに戻ることがある（ここが危険！）

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“昔から家が建ってたので宅地扱い。でも壊すと農地に逆戻りすることも…”。

⚠️よくある失敗例

これは、以前ブログで紹介させていただいた農地で大損する理由です。
建物壊すのちょっと待って!!~土地の価値がゼロに?!~ | 近代不動産 | 近代不動産

家があったことで “非農地扱い（事実上建て替えOK）” だった
↓
家を解体した
↓
ただの農地（青地 or 白地）に戻った
↓
もう家が建てられなくなった

これが典型的なミスです。

🧭 対策とアドバイス

①「その農地は家が建てられる種類か？」を最初に確認する

青地、白地、非農地のどれにあてはまるのか。

まずはこれを知らないと始まらない！

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② 自分で判断しない。必ず市役所に確認する

農地は見た目じゃわかりません。

• 草がボーボーでも建てられる土地あり
• きれいに整備されてても絶対ダメな土地あり

➡ “市役所がどう見ているか” がすべて
（農林課・農業委員会）

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③ 買う前、売る前に「農地転用できる見込み」を必ずチェック

家を建てたければ 農地転用（農地→宅地） が必要です。

でも、

• 位置（市街化調整区域かどうか）
• 周辺環境
• 道路のつき方
• 申請理由（なぜそこに建てたいのか）
• 農業への影響

これらが合わないと 許可は出ません。

だから買う前に
「転用できそうか？」 を役所で確認しておくのが絶対必要です。

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④ すでに家が建っている農地は、壊す前に必ず相談する

よくある大失敗パターン👇

「古家を壊せば土地がキレイになって売りやすいと思った」

→ 壊した瞬間、その土地は 農地として扱われ、家が建てられなくなる
→ 価値がガクッと落ちる
→ 壊す前なら建て替えできたのに…という事例が本当に多い

壊す前に“建て替えできるか” を確認するだけで守れる財産があります。

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⑤ 費用や期間を事前に知っておく

農地転用は

• 手続きに2〜3ヶ月
• 造成が必要ならさらに数ヶ月
• 費用もそれなりにかかる

だから
気軽に“安いから買う” と絶対に考えないことをおすすめします。

💨2026年から農地転用が厳しくなる噂

法改正で

・農地バンク中心の運用
・転用は本当に必要な場合だけ
　になると言われています
＝ 今より審査は確実に厳しくなる方向。

📌まとめ

農地は “見た目よりルールが厳しい土地” です。
解体や転用など、大きな決断をする前に、
一度プロに相談するだけで守れる選択がたくさんあります。

そして、2026年の法改正で農地転用が厳しくなると青地、白地等にかかわらず
家を建てるのが難しく、一生農地のままになってしまうかもしれません。

もし、使ってない農地を所有している方は今のうちに相談してみてください。

皆さんも、損しないために
まずは近代不動産にお問い合わせください☺